양도차익 공제혜택을 사용해서 간단한 보고 절차를 거치면 연방세를 줄이는 작업은 비교적 수월하다.

거주 주택인 경우 팔기 전 5년의 기간 동안 2년을 거주하고 소유했다면 일인당 $250,000 까지 양도소득을 공제해주는 혜택이다. 하지만 결혼 또는 이혼으로 인해 거주하던 주택을 팔게되어 상황이 약간만 복잡해져도 양도소득과 공제 혜택 적용에 혼란을 느끼는 경우가 많다. 이러한 사례와 해결법을 살펴보자.

상담1=박사장은 이혼하면서 재산분할합의 하에 결혼생활 당시 살던 집을 명의 이전받았다. 이 집은 전 부인 김여사의 명의로만 되어있는 집이었다. 이혼으로 인한 재산분할이었으므로 세금없이 명의를 이전받았다. 아쉽게도 박사장은 이혼 후 바로 그 집을 팔아야 하는 사정이었다. 해당 주택에 대한 소유기간이 2년이 되지 않는 박사장이 최대한 공제할 수 있는 양도소득은 얼마일까. 재산분할을 통해 명의 이전받은 경우, 이 전 소유주였던 김여사의 소유 및 거주 기간을 기준으로 새로운 소유주인 박사장의 양도소득 공제액을 계산할 수 있다. 단, 박사장은 이제 이혼한 싱글이므로 공제액은 $250,000 까지였다. 만약에 박사장이 새로 결혼하여 아내와 해당 주택에서 2년 이상 거주한 후 팔았다면 부부합산 $500,000 까지 양도소득을 공제할 수 있었을 것이다.

상담2=3년 전 이혼한 홍씨는 결혼생활 당시 같이 살던 큰 싱글홈에서 계속 거주하며 아이들을 키웠다. 남편은 이혼과 동시에 이사를 나갔고 그 집에서 다시 거주한 적이 없었다. 이제 막내까지 대학을 가서 집을 팔아서 총 $450,000의 양도소득이 남아서 전 남편과 각각 $225,000 씩 나누었다. 각각 양도소득을 어떻게 보고해야 하는지를 상담해왔다. 실거주자였던 홍씨는 집을 팔기 전 5년 간 2년 이상 거주 및 소유 테스트를 만족시켰으므로 $250,000 까지 양도소득 공제가 가능했고 성공적으로 절세할 수 있었다. 하지만 별거한 지 3년이 넘었던 전 남편은 5년 중 2년 소유 및 거주 룰을 만족시키지 못했으므로 양도소득 공제 혜택을 받지 못했다.

이러한 불상사는 이혼 당시 전 남편과 홍씨가 재산분할합의서에 합의 조항을 넣어두었었다면 간단히 해결할 수 있었던 사항이다. 예를 들어, 배우자가 서로 합의한 햇수 혹은 아이의 나이, 연도 등을 기준으로 일정 기간을 정하고, 그 기간 동안 실거주자가 아닌 배우자가 원할 경우 해당 주택에 계속 거주할 수 있으며, 정해진 기간이 만료되어 주택을 팔 때 양도소득을 일정 비율로 나누기로 한 조항을 포함시키면 된다. 이러한 조항에 따라 전 남편이 비록 실거주자는 아니지만 전 부인의 거주/소유 충족조건을 기준으로 양도소득에서 $250,000까지 공제할 수 있는 혜택을 그대로 누리게 된다.

상담3=결혼 전에 부부가 따로 소유한 집이 있었다. 결혼 후 남편은 아내 소유의 싱글홈으로 이사했다. 결혼 전 서로의 집에서 거주한 사실이 없었다. 살림을 합친 후 여러가지 이유로 일 년 내에 아내 소유의 실거주 싱글홈을 팔게 되었다. 그 다음해 남편도 본인이 결혼 전부터 소유해온 타운홈을 팔게 되었다. 이 부부가 공동보고할 경우 공제할 수 있는 양도소득액은 얼마일까.

결혼 후 같이 살고 있는 실거주 싱글홈(아내 소유)을 팔 때, 부부가 같이 거주한 시간이 2년이 안되므로 아내가 지난 5년 동안 2년 이상 거주하고 소유한 사실을 바탕으로$250,000 까지만 양도소득을 공제할 수 있었다. 만약 남편이 이사오고 2년 이상 부부가 함께 거주한 후 집을 팔았다면 $500,000 까지 양도차익을 공제할 수 있었을 것이다. 이듬해 매각한 남편 소유의 타운홈에 대해서도 $250,000 까지 양도소득 공제가 가능했다. 팔기 전 남편이 5년 동안 2년이상 거주하고 소유했기 때문에, 이전 해에 아내의 싱글홈 공제 혜택을 받은 것과는 별도로, 남편도 $250,000의 양도소득 공제가 가능했다.